2016

06
12

いまの国内富裕層は、節税のために「億ション」を買わない

 

富裕層の悩み「税金」

貧乏になればなるほど気にしなくて済むけれど、お金を持てば持つほど大きな悩みとなる「税金」。
「いかに節税するか」は日本国内だけではなく世界中の富裕層の関心ごとです。
日本国内においては、もっとも節税の効果が高いといわれているのが不動産だといわれています。
「減価償却」と「相続における固定資産の評価減」の2つを利用して行われている彼らの節税対策を今回は少しお伝えしてまいります。

なお、日本の富裕層の定義は少し難しいところですが

  • ● 世帯年収が3000万円以上
  • ● 保有する金融資産(不動産を除く)が1億円以上


の2つの条件を満たしている人を今回は“富裕層”とさせていただきます。

継続した節税「減価償却」、相続見据えて「路線価安い物件」

減価償却

富裕層は「減価償却」と「相続における固定資産の評価減」の2つを利用して節税していると申し上げましたが、そもそも「減価償却」や「相続における固定資産の評価減」というのは何のことなのでしょうか。

まず減価償却についてみていきましょう。
減価償却とは建物にかかった費用を残存耐用年数(何年使えるものなのかの年数)で経費化するものです。
不動産であればを不動産を購入した年ではなく、残存耐用年数で割った定額法で継続して経費と計算できます。
中古の不動産を購入したときは、耐用年数は短縮できるので、1年当たりの経費も大きくできます。
たとえば22年を経過した木造アパートの場合、償却期間は4年。
8000万円の不動産であれば、年間2000万円を経費とすることができるのです。
この“経費”と給与所得など他の所得と損益通算することで、節税効果が生まれるのです。

相続税対策の観点だと、売買価格と路線価が乖離している不動産が投資先として適しているようです。
不動産には購入した金額だけではなく、不動産の所在地の路線価から算出する路線価格というものがあります。
これが相続税にどうかかわってくるかというと、相続税の計算には売買価格ではなく路線価が用いられるからです。
通常の場合、路線価格は不動産の売買取引価格よりも20~30%程度低くなるケースが多いのです。

それ以外にも、

  • ● 人に貸すことで評価が下がる「貸家建付地による評価減」⇒(相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合))
  • ●一定の条件を満たした場合に、ある面積まで評価が大きく減額できる「小規模宅地による評価減」


なども富裕層は活発に利用しています。

不動産のトレンドは、すでに「売り」

資産運用に積極的な富裕層は、不動産のキャピタルゲインが狙えるかどうかを見ています。
現在国内で地価の上昇によるキャピタルゲインを期待できるのは東京の都心の中でもさらに都心部だけといわれています。
富裕層の本業は不動産の売買ではないので、彼らは時間の流れを大きくとらえているのです。

ここ数年、築年数の浅い物件を中心に売買価格が年に数%ずつ上昇してきたので、富裕層は売りトレンドへと移行しています。
オリンピック効果は既に織り込まれており、もうそろそろピークと言えるが、不動産マーケットは今後の動きを描き切れずにいるのが現状。
そのため、富裕層の間での期待売値と期待買値のギャップが大きく、思ったほど売買は伸びていません。

相続対策に買うのは億ションではない

ファミリー用のマンション

一方で、相続税対策のための不動産買いは順調です。
売れ筋は、都心の大規模高級マンション。
例えば、子どもの数に合わせて複数の区分所有の部屋を購入し、相続争いを避けるなどの節税対策をしています。

この場合着目しておきたいポイントは、億ションを1つ買うより、不動産のニーズが高い4000万円~6000万円程度のマンションを複数購入しているケースが多いことです。
これは、こちらのマンションのほうが売買だけでなく、賃貸用にも月額賃料12~25万円で貸すことが出来るからです。
賃料50万円でないと利回りが出ない物件(要は億ション)は景気に大きく左右されるので、想定外のタイミングで売却に迫られることもあります。

富裕層は不動産の立地と外観を特に重要視します。

立地は基本的に「駅徒歩7分以内」が基準ですが、富裕層は車を利用するケースが多いため駅への距離は通常の人よりもあまり気にしていません。
むしろ、駅・主要道路・駐車場・近隣の買い物スポット・緑地・公園への距離など、離れていてもバランスが取れている場所を選ぶ傾向があります。

建物の外観にも富裕層はこだわります。
年数が経って陳腐になるデザインでは、売却時の価格にも影響するためです。
さらに落ち着きのある高級感あるデザインというのは所有欲をみたす意味でもとても大切なのです。

このように意外と知らない富裕層の生活ですが、そんな富裕層をお客様としている高級デリヘルや交際クラブのオーナー様は敏感になっておきたいところですね

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