富裕層のタワーマンション節税、ついに国税庁がストップ

2016 06 17

富裕層のタワーマンション節税、ついに国税庁がストップ

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タワーマンション購入は、富裕層の代表的な節税対策。

先週の「いまの国内富裕層は、節税のために「億ション」を買わない」でもお話した通り、富裕層の節税対策の代表例と言われている不動産購入。
今週は中でも“主流”といわれるタワーマンション節税についてお話しさせていただきます。

そもそもタワーマンション節税（通称：タワマン節税）とは何なのでしょうか。
簡単に説明するとタワマン節税とは「タワーマンションの上層部の物件を購入することで、相続税を節税する」ことです。
タワーマンションの上層部といえば、眺望がよく、間取りも広いものが多く、さらにステータスを感じられるため高額で取引が行われる人気物件というイメージでしょう。
しかし、高額で取引できる一方、相続・贈与上の評価は「眺めが悪くて間取りも狭い2階の物件と同額」なのです。
不動産の相続評価は「土地（路線価）」と「建物（固定資産評価額）」の2つの数字できまります。
タワーマンションの場合、1つの土地を戸数で分けているため、簡単に言うと同じ土地に同じ広さの戸建て住宅を建てるよりも、“土地”の部分を削減できるのです。

株式贈与・貸家建付地評価とのハイブリッド節税も可能

これだけでも“賢い”タワマン節税ですが、タワマン節税にはさらなる魅力があります。
それは、株式の贈与や貸家建付地評価と組み合わせることで、さらなる節税が可能だということです。

たとえば時価10億円、相続税評価額が購入価格の40～50%のタワーマンションの高層階を購入する場合を考えてみます。

この物件を株式会社を設立した後に、自己資金の5億円と借入金の5億円で購入し、この会社の株式を相続人に贈与すれば「贈与税0円」という極端なケースが実現可能なのです（株式贈与とのハイブリッド節税）。
さらに、購入したマンションを“賃貸用”として貸してしまえば、「土地（路線価）」の価値は本来の80%、「建物（固定資産評価額）」の価値は本来の70%まで落とせます。
小規模宅地等の特例を使えば更なる節税も可能なのです（貸家建付地評価とのハイブリッド節税）。

富裕層のタワマン節税についに国税庁が「待った」

このような節税の中でも極端な例が横行した結果、国税庁はついに富裕層にきちんと税金を納めてもらおうと「タワマン節税封じ」に動き出しました。

2015年10月27日政府税制調査会で、特別委員の上西左大信税理士が
「3億円で取得したものを、財産評価通達通りに評価して1/3の1億円になった場合、これが妥当なのか？」
「通達改正や総則6項などにより時価と評価額の乖離の大き過ぎるものについて見直して欲しい」
と発言したことがきっかけに国税庁の火が点いたといわれています。

この発言後に、国税庁が2013年までの3年間を調べた結果、評価額が約3600万円の物件が約1億円で売られるなど、343件の平均で売値（時価）が評価額の3倍を超えていたとのことです。
過去には、相続後すぐに売って「差益」を得るケースもあり、こうした節税策を薦める金融機関や税理士法人の存在も問題視されています。
高層階と低層階の評価額を補正し、節税効果を薄めたいというのが国税庁の考えです。

しかし、このような「待った」をかけたとしてもタワーマンション以外の方法で節税する方法を富裕層は既に思索していそうですね。
国税庁と富裕層の水面下での“いたちごっこ”はおそらく終わらないでしょう。
高級デリへルや交際クラブのオーナー様の中には、こういった富裕層と接する機会が多くある方もいらっしゃると思いますので、彼らの常識をインプットしておくのもよいのではないでしょうか

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